Výměna oken 23.7.2009 | Poradna | Bydlet v panelu

Odpovídám dle Vaší žádosti na dotaz, týkající se výměny oken a odsouhlasení této úpravy v družstvu /event. ve společenství vlastníků?/.

Z dotazu se pozdává, že v domě, o který jde, existuje „mix členů družstva a vlastníků“. To je ale velmi nepřesné, a je třeba se dohadovat, jak to v předmětném domě je. Domnívám se, že nejpravděpodobnější je, že v domě existuje bytové družstvo, které převedlo některé byty do vlastnictví svým některým členům, kteří dosud nezaložili společenství vlastníků jednotek.

Pro tento případ přichází v úvahu dvojí rozhodování:

1. Jednak rozhodování bytového družstva, které rozhoduje podle principu většinového, takže na členské schůzi by se musela nadpoloviční většina členů družstva rozhodnout pro výměnu oken. Jestliže nadpoloviční většina členů bytového družstva odsouhlasí výměny oken, pak jde o rozhodnutí celého bytového družstva jako právnické osoby. Bytové družstvo bude ale jedním z vlastníků, byť zřejmě zatím většinovým vlastníkem /pokud nepřevedlo ještě všechny byty svým členům do vlastnictví/, a proto je třeba druhého rozhodování, které učiní vlastníci.
2. Vlastníci by si měli nejprve ujasnit, zda výměna oken je takovou rekonstrukcí bytů, pro kterou platí režim § 11 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb., podle něhož „k přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek.“

V tomto případě se nepoužije první věta citovaného ustanovení zákona, neboť výměnou oken nedochází ke změně stavby ani ke změně účelu užívání stavby. Výměna oken znamená určitou rekonstrukci či modernizaci domu, přičemž se nemění vnitřní uspořádání domu ani velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu. To znamená, že jde o druhou z obou možností, a v tomto případě je třeba souhlasu 3/4 většiny ze všech vlastniků. A jak bylo výše řečeno, i stávající bytové družstvo je jedním z vlastníků, jehož rozhodování popisuji v bodě 1. shora.

Kdo z vlastníků či členů družstva nechce vyměnit okna ve svém bytě, nebudou mu vyměňována násilím, ale platí, že se bude muset podřídit rozhodnutí většiny. Jde totiž o zásah nejen do bytu, ale i do celého vnějšku domu, který bude nejspíš upravován jednotně; a to znamená, že jeden /jediný/ vlastník nemůže mařit rozhodnutí většiny, která se usnesla na výměně oken. Proto je potřeba zaujmout stanovisko, že výměna se bude týkat všech oken v domě, a nebude se brát zřetel k tomu názoru, který odmítá rozhodnutí většiny.

Odpovídal

JUDr. Daniel Šplíchal

advokát

110 00 Praha 1 – Křemencová 8

tel. 224 934 335 mobil: 603 847 052